[규제지역 확대] 10.15 부동산 대책 총정리 – 서울 전역 토허제, 대출은 더 막혔다

부동산 시장에 큰 파장이 예상되는 10.15 부동산 규제지역 확대 대책이 공식 발표되었습니다.
그동안 커뮤니티에서 떠돌던 루머가 현실로 드러나면서, 매수자와 투자자 모두 혼란에 빠진 상황인데요.

이번 글에서는 서울 전 지역을 포함한 규제지역 확대, 대출 제한, 토지거래허가구역 지정 등
2025년 10월 20일부터 적용되는 ‘10.15 대책’을 완벽하게 요약해드립니다.

 

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✅ 핵심 요약 - 무엇이 달라졌나?

• 서울 전역 + 경기 12개 지역, 규제지역 및 토지거래허가구역 동시 지정
• LTV 70% → 40%로 축소, 2주택 이상은 0%
• 주택담보대출 한도 15~25억: 4억, 25억 초과: 2억으로 축소
• DSR 스트레스 금리 3% 적용 (기존 1.5%)
• 전세대출도 DSR에 포함
• 토허제 지역: 6개월 내 실입주 + 2년 실거주 의무

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📍 1. 규제지역 확대 - 어디가 포함됐나?

기존: 강남3구 + 용산
확대: 서울 전 지역 + 경기 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 용인(수지), 의왕, 하남

이 지역들은 모두 조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역으로 지정됩니다.

🔍 결과적으로 → 전매제한, 실거주 요건, 세금 중과, 대출 제한 ‘전부 적용’

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💸 2. 대출 규제 - 주담대, 전세대출 다 막혔다

내용	변경전	변경후
LTV (무주택)	70%	40%
LTV (2주택 이상)	0~40%	0% (전면 제한)
주담대 한도	최대 6억	4억 or 2억 (15억 이상 주택)
DSR 스트레스 금리	1.5%	3%
전세대출 DSR 포함	제외	포함

※ 이미 계약 체결자 및 대출 승인자 제외 (2025.10.19까지)

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🏠 3. 토지거래허가제 - 매수=무조건 실거주

서울 전 지역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 실거주 의무가 강제됩니다.

주요 조건

• 매수 후 3개월 이내 잔금
• 잔금일 기준 6개월 내 세대 입주
• 2년 이상 실거주 의무
• 전·월세 불가, 사실상 투자 불가

🧷 투자 목적 매수 ‘전면 차단’ = 갭투자 사라짐 → 임대 물량 줄어들며 전셋값 불안 우려

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⚠️ 4. 실거주자·무주택자는 어떻게 해야 할까?

• 계약 전이라면?
  → 대출 한도, 실거주 조건 반드시 체크 후 진행
• 갭투자 계획 중이었다면?
  → 전면 재검토 필요, 임대 목적 매수는 불가
• 전세대출 받는 1주택자라면?
  → DSR 영향 받으므로 대출 가능 금액 축소

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📈 5. 시장 반응 및 향후 전망

과거 사례처럼 이번 규제가 또다시 풍선효과를 유발할 가능성이 제기되고 있습니다.
특히 비규제지역·12~14억대 중저가 아파트에 수요가 쏠릴 가능성이 있습니다.

“15억 초과 주택은 어차피 현금부자만 살 수 있고, 대출받아 사던 층은 애매한 가격대 아파트로 눈을 돌릴 것”이라는 분석도.

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📌 정리 - 내가 지금 해야 할 일

 

1. 내 매수 지역이 규제지역인지 확인
2. LTV·DSR 계산기 돌려보고 자금계획 재정비
3. 전·월세 추이를 지켜보며 대응 전략 세우기

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